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不動産投資が節税に繋がるって本当？？

2021/06/05

「不動産投資が節税効果にもなる」という話を耳にしたことはありませんか？
働いてお金を得れば、納めなければならない「税金」。
税金の負担を少しでも軽減したいという方が、不動産投資を始めると言ったケースも少なくはありません。
今回は、そんな不動産投資と節税の関係性についてお話ししたいと思います！

不動産所有で発生する税金

（1）「所得税」（不動産所得の金額＝期間中の総収入額ー必要経費）

不動産投資とは別の収入を得ている場合は、給与の課税所得額と不動産所得の金額を合計します。
所得の金額は、経費を差し引いた値です。
例1）不動産所得300万＋その他収入500万ー経費200万＝課税所得600万
例2)不動産所得ー100万＋その他収入500万ー経費200万＝課税所得200万

（２）「固定資産税」（固定資産税の税額＝課税標準×1.4％）

「都市計画税」（都市計画税の税額＝課税標準×0.3％）
※課税標準：保有している土地や建物の金額（税率をかける金額）
税率は市町村によって異なりますが、多くの地域で「固定資産税」は1.4%「都市計画税」は0.3%となります。
市町村から税額が記載された書面が送られてくるので、書面に従い納付しましょう。

節税するための「確定申告」

上記（２）の「固定資産税」「都市計画税」は、税務署へ決められた金額を納める必要があるため、節税は難しいでしょう。
しかし（１）の「所得税」については確定申告を行うことで節税に繋がります。
経費が多いほど総所得が減り、課税所得も減ることで所得税が少なくなります。
しかし節税を意識しすぎて全て経費として計上してしまうと、税務署から脱税を疑われるなどトラブルになり兼ねません。
不動産投資の経費として申告できる経費についてご説明します。

（１）管理費

不動産を管理するための費用です。
具体的には、共有部分の日常清掃や、建物に付随する設備の保守や点検作業費、消防設備の法定点検にかかる費用などが含まれます。
マンション投資の場合管理会社は決まっているため、委託料として一定額を毎月管理会社へ支払います。

（２）修繕費

建物の痛みや故障に伴う修繕費用は、オーナー（所有者）負担になります。
部屋のクリーニングや破損した部分の修繕費用、その他細かいメンテナンス作業で生じた費用のことです。
マンション投資の場合は「修繕積立金」を毎月管理会社へ支払うことで、将来大きな修繕などに備えています。

（３）交際費

もちろん、個人でプライベートの交際費（家族や友人などとの外食など）は認められません。
しかし、不動産会社や管理会社の担当者との食事や、喫茶店で打ち合わせをした際の飲食代は「会議費」として計上することができます。

（４）ローンの利息

不動産をローンで購入している場合、返済時の建物に係るローンの利息分を経費として計上できます。
土地取得に関わる費用に対しての金利は計上できないので注意が必要です。
また、元金（不動産の購入費用）の返済分は経費にはなりません。

（５）損害保険料

不動産購入の際に加入する火災保険や地震保険など、自然災害による損害に備えるための保険料を経費として計上できます。

（６）減価償却費

不動産を購入した場合、少しずつ劣化することにより価値が減少していくため、かかった費用を定められた法定耐用年数で割った金額が毎年経費として計上することが可能です。
【耐用年数】
・鉄筋コンクリート：47年
・鉄骨造：34年
・木造：22年
・軽量鉄骨造：19年
こちらは建物や駐車場の舗装など構築物である「償却資産」に適用され、土地には適用していません。
実際には費用が発生しない一定の経費を、所得から差引くことができます。

（７）税金

①でご紹介した「固定資産税」「都市計画税」を含む、購入時に発生する印紙税や不動産取得税も経費となります。

（８）その他の費用

不動産購入の下見する、物件管理のための移動時に発生する「旅行交際費」や、不動産投資のための「自動車関連費用」、また情報収集のための書籍購入やセミナー参加費用も経費として認められます。
しかし全て、あくまで「不動産投資に関わるもの」という点に注意しましょう。

不動産投資での節税の向き・不向き

不動産投資での節税に向いている人は、年収が約1000万円超の高い人になります。所得税率・住民税率と譲渡し税率の際を利用して行うため、税差率が大きければ節税効果が高まります。
また、新築物件よりも築古で木造の物件を選ぶことも節税対策に繋がるポイントです。
②の（７）での上述のように、減価償却費が大きくとれる築古物件は不動産所得に会計上の赤字を作り所得を減少することが可能なため、物件選びもカギになるでしょう。

「不動産投資で節税の効果が得られる」という事は間違いではありません。
しかし所得の金額によっては、大きな金額での節税は期待できません。

節税という目的のみで不動産投資を始めてしまうと、大きなリスクを抱えるだけの結果になりかねないのです。
物件の収益性や資産性を重視した物件選びをするべきか、節税のための物件選びをするべきか、自身の状況をよく考慮したうえでの選択をおすすめします！

エコパートナーズでは、不動産投資をこれから始めようとしている方も、既に始めていて今後の資産運用について悩まれている方も、無料でご相談を承っております。
是非お気軽にお問い合わせください😊