利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があり、管理費や修繕積立金などの経費を含めるかどうかで意味は異なります。

【表面利回り】※こちらは経費を含めないで計算します。
収入（1年間の家賃収入）÷投資元本（物件価格）×100=表面利回り（%）
（例）月家賃15万円の物件を3,000万円で購入する場合。
15万円×12ヶ月÷3,000万円×100=利回り6%

【実質利回り】※こちらは経費も含めて計算します。
〔収入（1年間の家賃収入）ー1年間の管理費等経費〕÷投資元本（物件価格）×100=表面利回り（%）
（例）月家賃15万円（管理費等:2万円/月）の物件を3,000万円で購入する場合。
（15万円×12ヶ月 -２万円×12ヶ月）÷購入価格3,000万円×100=利回り5.2%

購入価格が安い、または家賃収入が多いほど、「表面利回り」は高くなります。
管理費などの諸経費分を差し引いた「実質利回り」を算出すると、より正確な利回りを計算することができます。
購入する物件の収益性を評価する際には、「実質利回り」の方がより正確な数字で判断することができるでしょう。

不動産投資の利回りの相場は、東京など都市圏と地方で異なります。
物件の種類、地域によって大きく異なるため、不動産を購入するエリアのおおよその平均相場を把握しておくと良いでしょう。

三大都市圏の平均利回り相場は4〜5%程で推移しており、地方の利回り相場は10%を超えるところも多くあると言われています。
三大都市圏は地価が高いことから物件価格も高くなり、5%前後が一般的です。特に東京23区内では4%台の物件も珍しくはありません。

しかし利回りはあくまで入居者が入っており、家賃収入がある前提の計算です。
利回りの高い地方物件の場合、人口現象も進んでいる影響から一度空室になると、次の借主が見つからないというリスクがあります。
入居者の需要が高く空室リスクが低い都心部であれば、利回りが低くても一概に「損になる」とは言えません。

地域によって利回り相場が異なるように、新築か中古か、アパートかマンションかによっても利回りは異なってきます。
それぞれ購入価格、修繕などの経費に必要な金額が異なるからです。

中古物件に対して物件価格は高くなり、利回りは必然的に低い数字になってしまいます。
しかしすぐに修繕といった諸経費は抑えられるため、 都心部では新築マンションの表面利回りは６％前後あれば理想的でしょう。

（２）中古物件の場合
新築物件に比べ、物件価格が抑えられる反面で修繕費用を考慮すると、新築物件よりもあらかじめ高い利回りの物件を選択する必要があります。
都心部のマンションであれば、表面利回り7〜8%前後（築20年以上の場合）の物件が理想的です。

（３）マンションの場合
アパートよりも物件価格が高いため低い利回りですが、融資が受けやすく空室リスクも低いというメリットもあります。
中古マンションの場合は7%前後、新築マンションの場合は６％前後が理想的な数字でしょう。