他の投資に比べ、ローリスクで始められるといわれている不動産投資は、金融機関でローンを組んで始められるので投資初心者の方でも始めやすいことが特徴です。
「年金代わりにするため」「保険代わりにするため」「将来的に子供に相続するため」などなどきっかけはそれぞれですが、「赤字経営になってしまった」「購入金額よりはるかに安い金額で売却してしまった」など、いわゆる「失敗した」というオーナー様からのご相談も絶えません。
どんな状態から、「失敗」という結果になってしまったのか、またその回避方法についてご紹介させて頂きます！

 

不動産投資の失敗

不動産投資について、約40％が「失敗した」と回答したというアンケート結果があります。
失敗の定義は人それぞれですが、不動産投資の場合購入から売却までの支出入が「赤字」になってしまうことを指すでしょう。
不動産投資はまず、物件を購入するために金融機関で返済期間30年前後のローンを組む方が大半です。
家賃収入でローンを返済していき、完済してからは家賃収入が純粋な利益になります。
家賃収入から月々の管理・修繕積立金等の支出を除いた手残りの収入よりもローン返済金額が上回ってしまうと、その時点で既に「赤字」になります。
多少の持ち出しをしても最終的に利益になれば問題ない。と考えてそのまま赤字経営を続けいていくと、空室になってしまって収入がなくなってしまったり、築年数の経過とともに修繕積立金が上がり支出が増えてしまうことで、毎月のローンの返済分が払えなくなってしまう…という状況にもなりかねません。

立地によって異なりますが、基本的にワンルームの区分マンションでの不動産投資の場合、始めから赤字経営をしてしまうと最終的に「失敗」という結果になってしまうでしょう。

 

失敗の理由とは

（1）都心のワンルームマンションを新築で購入してしまった

不動産投資初心者の方は、都心の新築マンションを購入しがちです。
新築マンションの場合まず、物件価格が相場よりも大分高い金額で販売されることが多く、最初から持ち出しのある「赤字経営」に陥りやすいという点に注意が必要です。
家賃収入がある状態でも赤字経営になってしまうので、空室になって収入がなくなれば毎月の支出は大きくなり、売却を試みる方もいらっしゃいます。
しかし相場金額で売却するとなると、物件の売買金額のみではローンの完済ができず、また新たに金融機関から借り入れをするなどの補填をして売却をするという形になってしまいます。

 

（2）修繕積立金の価格上昇を考慮していなかった

不動産は生ものと言われている通り、築年数が経てば劣化してくものです。
そのため物件の状態を維持するために、毎月管理会社に「修繕積立金」を支払うことで大きな修繕に備えます。
この修繕積立金は基本的に、築年数の経過と共に金額が上がっていきます。
また、震災などのトラブルによって突然大きな修繕費を要求されてしまう場合もあるでしょう。
購入時からローン完済まで、修繕積立金が1円も上がらず、万が一の支出も全くないつもりでシミュレーションをしていると、完済までに多額の出費をしてしまうという結果になってしまうのです。

 

（3）高く買って安く売る結果になってしまった

「東京の都心部なので、将来的には値上がりしますよ！」と不動産業者に勧められて購入したものの、家賃の減額や管理費等の値上げにより売却を検討したところ、購入金額よりも大幅に低下した金額を提示されてしまった、というケースです。
不動産投資には流動性リスクがあり、売りたいときに購入希望者がいなければ売ることはできません。
投資用で購入した物件は、同じように投資目的で所有したい方へ売却することがほとんどなので、収益性が低い場合中々買い手は見つかりにくいでしょう。

 

（4）空室リスクへの備えをしていなかった

不動産投資をする上で重要なポイントとして挙げられるのが、この空室リスクです。
購入時に不動産業者が提示するシミュレーションは、常に満室の状態が続き、家賃が1円も下がらず、逆に管理費や修繕積立金などの支出部分は1円も上がらない形で作成しています。
そのシミュレーション上ではプラスの収支、またはローン返済分と相殺の形であったとしても、空室になってしまえばその収入部分が0になってしまい、収支計画はくずれてしまいます。

 

（5）節税対策のために購入した

「不動産投資は節税対策になりますよ！」というのも、不動産業者の謳い文句の一つです。
そもそも不動産投資で節税をするには、基本的に不動産投資による取得が赤字になる必要があります。
そして通常の給与所得から源泉徴収される税金が免除される、という仕組みです。
収入が多く、納税額が高額の人については不動産投資での節税は有効的ですが、区分マンションを購入した一般的な会社勤めの方に、節税対策というのはあまり効果は見込めないでしょう。

 

（6）契約内容をよく確認せずにサブリース会社と契約してしまった

空室リスク対策の一つとして、空室状態でも賃料収入のあるサブリース契約。
収入が0になることが無いという点で、魅力的に感じる方も多いでしょう。
しかし、契約書の内容をよく確認していなかったためにトラブルになるケースが多いのも、サブリースです。
突然一万円以上の賃料減額請求をされたり、サブリース契約解除に家賃の6か月分を請求されるなど、「借主」という優位な立場を利用してオーナーにとって不利になる内容が記載されていることもあります。
その結果、赤字経営に陥ってしまうのです。

 

失敗回避の方法について

不動産投資の失敗例で共通することとして、「物件をよく確認せずに、不動産業者の言われるがままに購入してしまった」という点があります。
不動産投資は、不動産という大きな買い物をするということが前提で始まります。
どんなに信用している不動産業者であっても、決して安くはない金額を支払って購入する物件について、自分自身で慎重に確認する必要があります。
空室リスクが防げる立地や設備が備わっているのか、長期的な収益が見込めるような入居状況なのかなど、売却時に買い手がすぐに見つかるような魅力があるのか、自身で判断することが大切です。

また、サブリース会社や賃貸管理会社との契約内容についても、事前にしっかっりと内容を確認したうえで契約を結ぶことが非常に重要です。
そして、資金計画に余裕が無い状態での購入も失敗の原因の一つです。
空室になった場合や、大きな修繕があった場合など、万が一のトラブルにも備えられるような資金計画を立てましょう。

 

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不動産投資は、物件購入時に様々な点を注意をすることで、「失敗」という結果を防ぐことができます。
エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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