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新築物件と中古物件どちらを買うべき??

2021/09/24

これから不動産投資を始めようと検討している方で、物件選びに悩まれている方は多いのではないでしょうか?
居住する際は、新築物件やなるべく築の浅い物件を選びがちですが、不動産投資で物件を購入する場合は、新築物件と中古物件どちらを選ぶべきなのでしょうか?
今回は、区分マンションの不動産投資における新築物件と中古物件のメリット・デメリットについて、ご紹介いたします!

 

新築の基準

「新築」と聞くと、完成したばかりの物件を想像する方が多いかと思います。
新築住宅とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことがないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く)」と定義されています。
つまり、「物件完成後1年未満、かつ未入居であること」です。
築1カ月であっても、誰かが1日でも入居すれば「中古」に分類されます。
逆に、誰も住んだことがない物件だったとしても、築1年経過してしまえば「中古」の物件になります。

 

新築物件のメリット

(1)高い家賃設定でも入居者が維持できる

不動産投資で重要なポイントになるのが、いかに空室リスクを防げるかという点です。
新築の場合、築年数が経過した中古物件に比べて内・外装がきれいで、設備が整っており、賃貸需要が非常に高いため、高めの家賃設定をしても空室になるリスクは低いでしょう。
例え入居者が退去してしまったとしても、購入から10年前後は新しい入居者がすぐ見つかる可能性が高い点が強みです。

(2)設備のメンテナンスなど修繕リスクが低い

新築物件の場合、10年間の瑕疵担保責任が設定されます。
万が一物件に修繕が必要なトラブルが起きたとしても、買主が支払う必要はありません。
(構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分)
また、すぐにメンテナンス費用が発生する可能性も低く、急な出費がないためしばらくは安定した経営状態を保持できるでしょう。

 

(3)金融機関の融資審査が通りやすい

中古物件の場合、法定耐用年数が経過してしまっていると住宅機能の劣化が進んでいるため長期での借り入れが難しくなります。
一方新築物件は金融機関からの担保評価が高いこともあり、融資の審査が通りやすい傾向があります。
入居者が付きやすく経営が安定しやすいという点から、買主の属性によっては自己資金0円のフルローンで通る可能性もあります。

 

新築物件のデメリット

(1)物件価格が高く、利回りが低い

新築物件の価格は、基本的にデベロッパーが高めに設定しています。
同じエリア、同じくらいの広さなど同条件の中古物件に比べ、1,000万円以上の上乗せがあると考えておきましょう。
始めのうちは高めの家賃設定で賃料収入があったとしても、築年数の経過によって賃料の減額を余儀なくされた場合、毎月のローン返済金額の方が上回る赤字経営に陥ってしまうケースもあります。

 

(2)長期的な資産計画が立てにくい

中古物件の場合はこれまでの入居状況などといった情報があるため、利回りや空室率など過去の事例を元に資金計画を立てることができます。
新築物件はそれらがないため、あくまで全て「推測」で立てることになります。
同じエリアでの買い増しであれば、大体の情報をあらかじめ取得できますが、初めて知らないエリアの物件を購入する際は慎重に判断する必要があります。

(3)資産価値の下落が早い

前述のように、新築物件は誰かが入居した時点で「中古物件」になります。
築浅であったとしても、新築としてのプレミア感が下がってしまうため物件の価値は大幅に下がってしまうのです。
30年以上の長期保有の場合はダメージが少ないですが、投資用物件の場合5~10年で買い換えや売却をする方がほとんどです。
売却時にローンの残債よりも売買価格が下回り、借り入れを必要とすることがないように資金計画を立てる必要があるため、注意が必要です。

 

中古物件のメリット

(1)物件価格が安く利回りが高い

新築物件と真逆で、中古物件になった途端物件価格は大幅に下落します。
また、相場に沿った価格設定になるため高利回りの物件を購入することができ、毎月のキャッシュフローもプラス収支で得られる場合が多いでしょう。
新築物件の場合の利回りは3~4%に比べ、中古物件は5~6%という数字が見込めます。
しかし「空室にならないこと」が大前提になるので、なるべくいいエリアで安く物件を購入することが大切です。

 

(2)修繕の状況を確認できる

中古物件の場合、築年数の経過によって劣化が進んでいたり、設備が古かったりします。
そのため、きちんと今後の修繕の計画が立てられているのか、また過去にどんな修繕工事を行ったのかあらかじめ確認することが大切です。
管理会社によっては修繕計画の状況がずさんで、突然の修繕に大金を徴収してくる場合もあります。
そんな管理会社を避ける意味でも、事前に修繕内容や修繕計画を調べておきましょう。
また、入居者を維持するためにリノベーションをして、新築と変わらないクォリティーに修繕することで新築を購入するよりも資金を抑えて高利益を得ることも可能になります。

(3)立地や購入時期を選ぶことができる


新築物件は、「ここの新築物件が欲しい!」と思ってもその場所で新築物件の建設予定がなかったり、販売時期によっては購入したい時期とずれてしまうため、購入を断念するというケースがあります。
中古物件であれば、様々なエリアで販売の可能性があるため、立地を重視して物件を購入するなど、新築物件よりも物件の選択肢を広げることができます。

 

中古物件のデメリット

(1)メンテナンス費用の増加

メリット(2)で述べたように、新築物件に比べて設備の故障や外壁の塗装が剥がれたりなど、建物の劣化は進んでいます。
何か大きな不具合が生じれば、大規模な修繕工事が必要となり月々支払う修繕積立金額で補えなければ「一時金」として急遽修繕に必要な費用を請求される場合もあります。
また、メンテナンスにかかる費用も上がるため、管理費や修繕積立金は年々上がっていき、毎月支出する費用も高くなるでしょう。

(2)フルローンが組みにくい

中古物件は新築物件に比べ、物件自体の価値は下がります。
築古になるほど入居率の低下が予想され、賃料も低下していくため収益を見込めないと判断されて金融機関の融資は厳しくなるのです。
安く物件を購入することができますが、物件評価も低く、審査の結果希望する金額の融資が受けられずに自己資金を要する場合がほとんどです。

 

(3)空室率の高さ

築古の物件よりも、築浅物件の方が入居者の需要が高く、空室の期間も短くなります。
中古物件の場合、購入時に入居者がいれば室内の状態を自分の目で確認することができず、想定していたよりも室内設備が劣化していて、空室時に次の入居者が中々決まらないというケケースも考えられます。
立地や管理状況を事前にしっかりと確認し、空室リスクを防ぐことが大切です。

 


新築物件、中古物件、それぞれメリット・デメリットが存在するため、一概にどちらを購入すれば成功する!とは言い難いでしょう。
しかし不動産投資初心者の場合は、利回りのいい中古物件の方が始めやすく、新築物件に比べてリスクも低いでしょう。

重要なポイントとして、どちらを選ぶにしても、不動産投資の利益である家賃収入をきちんと得られるような立地や設備環境を選択することです。
自身の収入状況や、予算をしっかりと考慮したうえで無理のない資産計画を立てて購入することをお勧めします。

エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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