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高値で売却するにはどうすればいいの？？

2021/08/08

投資用でマンションなど不動産を購入された方であれば、「なるべく高値で売却をしたい」と考えるのは当たり前ですよね。
売却金額が、不動産投資の成功・失敗の分かれ道になるといっても過言ではありません。
今回は、不動産を高値で売却するためのポイントについてご紹介していきます。

売却の流れとは

所有していた不動産を、いざ「売却しよう！」と思ってもどのように進めていいかわからない、という方も多いのではないでしょうか。
一般的な不動産売却の流れについてご説明していきます。

（1）物件査定

まず物件の価値が、現状どれくらいあるのか「相場」を知る必要があります。
そのために「物件査定」を不動産会社に依頼しましょう。
相場と、売却希望金額がかけ離れてしまうとなかなか買主が見つからず、売却に時間がかかってしまったり、ずっと売却ができない可能性があります。現実的な金額を設定するということが大切です。

（2）媒介契約

不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は営業許可が与えられ、買主を探すために販売活動を行います。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、一般媒介の場合のみ複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

（3）販売活動

オーナーに代わり、不動産の紹介や現地への案内、価格の交渉などを行います。
専任媒介の場合は二週間に1回、専属専任媒介の場合は一週間に1回の報告義務があり、販売活動の内容をオーナーへ報告する必要があります。

（4）売買契約

購入者が確定したら、売却金額や引き渡しなどの条件の調整を行い、双方が納得したうえでオーナーと買主で売買契約を結びます。
売買契約を結んでしまうと、解約するには基本的に違約金が発生してしまいます。
トラブル防止のためにも、契約前に条件などをよく確認しましょう。

（5）決済・引渡し

オーナーがローンの借り入れをしていた場合、引渡までに抵当権抹消の手続きが必要になります。
買主より決済金を受け取り、不動産を引き渡して完了になります。

不動産会社選び

不動産を高値で売却できるか否かは、仲介を依頼する不動産会社によっても異なります。
不動産会社には、自社で物件の買取を行って再販売も行っている会社と、仲介のみ行っている会社があります。
買取も行っている会社の場合、始めは仲介として媒介契約を結びますが、しばらくすると買主が見つからないといって、希望していた金額よりも低い金額での自社買取を促してくる、というケースも珍しくはありません。
すぐに現金化できるというメリットもありますが、基本的に価格は下がってします。

一方仲介のみの会社は仲介手数料のみが利益になり、売買金額が高いほど利益になるため、高値の売却を目指します。
オーナーと同じ考えで、高値で売却できるように買主に交渉をしてくれる会社が多いでしょう。
注意が必要なのが、相場3,000万円程の物件に対して1億円で売れますよ！と言ってくるような不動産会社です。
相場からあまりにもかけ離れた金額で売却されることは、実際あり得ないことなので、そのような会社は徐々に金額を下げて売却しようとします。
値下げを繰り返すことで、購入希望者からは「問題物件」と捉えられてしまい、結果的に売却することは難しくなります。

現実的な範囲で、なるべく高値を提示してくれる不動産会社の方が信憑性が高いでしょう。
仲介を依頼する不動産会社選びは、最終的に「この人を信頼できるかどうか」という点がポイントになります。
大切な資産について、しっかりと親身になって相談にのってくれる不動産会社を選ぶことをお勧めします。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が異なります。
マンションの所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」として譲渡所得税が39.63％、5年以上の場合は「長期譲渡所得」として20.315％になります。
所有期間の起算日は、売却した年の1月1日になるので注意が必要です。
購入価格、売却価格によって譲渡所得税自体が発生するか否かも異なりますので事前に確認することをお勧めします。

空室率を下げる

投資用不動産の場合「オーナーチェンジ」が一般的で、入居者がいる状態で売買されます。
買主も投資用で購入するため、入居者からの家賃収入がきちんと取れる不動産の方が高値が付きやすくなります。
空室になったタイミングで部屋の状況を確認し、痛みが見られる場合は改善するなどすぐに入居者がつくようにしておくことが大切です。
また、物件購入時に駅からの近さや築年数の浅い物件を選ぶなど、空室になりにくい条件を意識するということで売却時の金額は大きく変わってきます。

タイミングを逃さない

不動産は生ものといわれており、築年数の経過によって基本的に金額は低下していきます。
そして、「購入したい」という希望者が現れなければ売却することはできません。
実際によくあるのが、希望金額は3,000万円だけど2,500万で購入したいという人が現れたが、希望金額に届かないため断ってしまったらその後1年以上購入希望者が現れず、最終的に2,000万円で売却してしまった、というケースです。
2,500万円という金額が、相場に対してかけ離れていない数字であれば、購入希望者がいるタイミングで手放してしまうという決断が大切です。
また築年数の経過は、家賃という収入の下落、管理費・修繕積立金という支出の上昇というリスクを抱えることになります。
高値で売却したい！という気持ちが先行して、タイミングを逃さないよう注意しましょう。

エコパートナーズでは、これから不動産投資を始めようと検討している方も、すでに不動産投資を始めている方も、無料相談を受け付けております。
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